Nieuwsitems:

Scenario’s Woningmarkt Risico’s voor de woningmarkt

Inventarisatie van beleidsopgaven, in opdracht van de Rijksoverheid.





























pdf bijlage voor het gehele rapport.
woningmarkt
Uitwerking van een aantal verschillende scenario’s voor de economische ontwikkeling en schets voor beleidsopgaven voor de woningmarkt.

Aanleiding:
- groeiende besef dat de toestand op de financiŽle markten van toenemend belang is voor de realisatie van doelen van het WBI
– betaalbaarheid en beschikbaarheid van voldoende woningen
– en dat de financiering van de woningvoorraad van grote invloed kan zijn op de financiŽle stabiliteit.

woningmarktDe uitkomsten van de workshops en de input uit de interviews zijn verwerkt in het bijgevoegde rapport.




Typering van de huidige situatie op de woningmarkt
  • De woningmarkt zit in een neergaande trend, die zichzelf versterkt doordat consumenten hun verwachtingen omtrent prijsontwikkelingen afstemmen op de gerealiseerde prijsdaling vanaf 2009. Dit is het spiegelbeeld van de vorige fase (1985-2008).
  • De neergaande trend wordt versterkt door procyclisch beleid van de overheid, banken en toezichthouders met betrekking tot leenvoorwaarden en kredietvolume, zoals ook de opgaande cyclus werd versterkt door versoepeling van de leenvoorwaarden en nieuwe financiele producten.
  • De situatie op de koopmarkt draagt bij aan een laag consumenten - vertrouwen en lage consumentenbestedingen, hetgeen de economische groei drukt. De stagnatie op de woningmarkt kan van invloed zijn op de mobiliteit op de arbeidsmarkt.

Scenario's
In de interviews zijn de Euroscenario's van BZK (directie Bestuursondersteuning) besproken. 

Scenario A: De spiraal omhoog (analogie met de jaren negentig)
Scenario B: De spiraal omlaag (analogie met de jaren ’80) 
Scenario C: Acute vertrouwenscrisis (analogie 2008)
Scenario D: Japanscenario
woningmarkt scenario's

Scenario A: Spiraal omhoog (analogie jaren '90)
Als gevolg van de succesvolle sanering van de overheidsfinanciŽn in de Eurozone en het monetaire beleid van de ECB herstelt het vertrouwen van consumenten en bedrijven zich. De groei trekt aan, de werkloosheid daalt en door krapte op de arbeidsmarkt, geholpen door de effecten van de vergrijzing, stijgen de lonen.

Kans op optreden
De deelnemers aan de workshops en interviews denken niet direct dat dit scenario snel zal optreden. Er wordt er van uit gegaan dat door de sanering van de overheidsfinanciŽn en het terugbrengen van schuldposities door gezinnen en banken de groei nog geruime tijd laag zal blijven.

Effecten op de woningmarkt
In dit scenario zouden het aantal transacties en de prijzen op de woningmarkt weer gaan stijgen. Kopen wordt weer als aantrekkelijker beschouwd dan huren.


Scenario B: Spiraal omlaag (analogie jaren 80)

Wanneer zich een spiraal omlaag voordoet zullen we te maken krijgen met hoge rente, hoge inflatie en hoge werkloosheid (vergelijkbaar met 1978-1985)en een sterke prijsdaling op de koopmarkt.

Effecten op de woningmarkt
Als dit scenario optreedt zullen de prijzen van koopwoningen drastisch dalen en zullen eigenwoningbezitters bij renteherziening geconfronteerd worden met hogere woonlasten. Wanneer in de corporatiesector een inflatievolgend huurbeleid wordt gevoerd zullen in dit scenario de woonlasten en huurtoeslag toenemen. Als de reele lonen niet stijgen, zullen de woonquotes toenemen. Door de hoge rente zal de vraag naar huurwoningen toenemen.

Scenario C: Acute vertrouwenscrisis (analogie 2008)
Omschrijving scenario
Vertrouwenscrises op de financiele markten vergelijkbaar met de Lehman crisis in 2008, bijvoorbeeld als gevolg van de schuldencrisis in de eurozone, politieke onrust in het Midden Oosten of een stijging van de olieprijs, hebben een daling van het BBP en stijging van de werkloosheid tot gevolg. Dit scenario gaat mogelijk gepaard met een afname van het vertrouwen van het publiek in de banken (bankrun).
Als de aanleiding van de crisis in Zuid-Europa ligt, kan de Nederlandse rente dalen als gevolg van kapitaalvlucht naar veilige landen. Als de vertrouwenscrisis echter ook betrekking heeft op Nederland (of wanneer Nederland zich de situatie in de rest van Europa sterk aantrekt) kan de Nederlandse rente stijgen. Afhankelijk van de oorzaak van de crisis kan ook de inflatie in dit scenario hoog of laag zijn.

Effecten op de woningmarkt
Als dit scenario optreedt, leidt dat tot daling van het consumentenvertrouwen, vraaguitval op de woningmarkt en een prijsval van koopwoningen. Er zullen minder financieringsmiddelen beschikbaar zijn en investeringen in de woningvoorraad zullen dalen. Door huisuitzettingen van eigenwoningbezitters en migratie vanuit Zuid-Europa kan een grote en acute extra vraag naar sociale huurwoningen ontstaan. Dit kan voor de overheid aanleiding zijn voor onorthodoxe maatregelen om in de woningbehoefte te voor-zien.

Scenario D: Japanscenario
De combinatie van lage rente en economische stagnatie in Nederland doet denken aan de situatie in Japan ion de jaren negentig. Sinds het instorten van de aandelenbeurs en de onroerendgoedmarkt rond 1990 kent Japan lage inflatie afgewisseld met perioden met deflatie, zeer lage reele rente en weinig economische groei. Daarnaast is er in Japan sprake van een krimpende bevolking en lage tot matige werkloosheid. Het bankwezen wordt door de centrale bank kunstmatig in leven gehouden. Een analoge ontwikkeling zou zich wellicht ook in Nederland kunnen voltrekken.

Kans op optreden
Een belangrijk verschil tussen de Nederlandse en Japanse situatie sinds 1990 is de demografie: de Nederlandse bevolking groeit nog ligt, en er is kans op toenemende immigratie uit Zuid- en Oost-Europa, met wellicht een positief effect op toekomstige econmische groei. De overige elementen van het Japanscenario zijn zeker denkbaar. De ham vraag is of in Nederland (en Europa) voldoende economische groei optreedt om de schuldenlast draaglijk te houden.



Belangrijkste conclusies :
  • Er wordt momenteel meer uitgegaan van een Spiraal omlaag scenario dan van een spiraal omhoog
  • De acute crisisdreiging lijkt door het ECB-beleid lage rente, extra liquiditeit voor het bankwezen naar de achtergrond verdwenen, maar kan elk moment weer actueel worden (zie Spanje).
  • De maatregelen van de ECB zorgen voor een inflatierisico op termijn, wat invloed zal hebben op de woningmarkt (inflatievolgend huurbeleid) en aanleiding kan zijn voor een rentestijging. De lage rente heeft als neveneffect dat de pensioenrechten minder waard worden wat slecht is voor het vertrouwen van consumenten en voor de woningmarkt en dat corporaties bij verkeerd gebruik van derivaten in problemen kunnen komen.
  • De vraag naar betaalbare huurwoningen zal verder toenemen, vanwege de risicos van eigen woningbezit in een neergaande markt. In hoeverre de extra vraag naar huurwoningen structureel of tijdelijk is, is nu moeilijk in te schatten.
  • Betalingsproblemen van huurders en woningbezitters zullen toenemen, hoewel de betalingsmoraal van Nederlanders relatief goed is ten opzichte van het bui-tenland. Het grootste gevaar voor banken schuilt niet in werkloosheid en het niet kunnen betalen van hypotheeklasten, maar in het niet willen betalen van hypotheeklasten uit onvrede over het feit dat banken, die voor de crisis verant-woordelijk worden gehouden, worden gered door de overheid maar dat huizen-bezitters niet worden geholpen. Opinieleiders zouden in zo'n klimaat kunnen oproepen tot een burgeractie tegen banken (bankbashing).
  • Door trage feedback van maatregelen op de markt is er een risico van overshooting met de beleidsreacties. De deelnemers uitten hun zorg over onvoldoende afstemming en voorspelbaarheid van het beleid van overheid en toezichthouders. Op korte termijn is het belangrijk dat de overheid onzekerheden wegneemt om duidelijkheid in de markt te creeren.
  • De funding gap vormt een risico voor de beschikbaarheid en prijs van krediet. Ook de aangescherpte kapitaalseisen volgens Basel III zetten de beschikbaarheid van kapitaal voor de woningmarkt onder druk. De financierbaarheid van woninghypotheken door banken (funding) is gebaat bij meer eenvoud en transparantie van hypotheekproducten.
  • Voor de lange termijn is (stimuleren van) aflossen een no regret maatregel waardoor het risicoprofiel van zowel gezinnen als banken verbetert. Daarnaast hebben de interviews en workshops bevestigd dat, ongeacht het scenario, de hervorming van de woningmarkt een voorwaarde is voor voldoende investeringen in de woningvoorraad en doorstroming op de woningmarkt.
  • Overheidsbeleid op de arbeidsmarkt, gecombineerd met de trend van flexibilisering van arbeid zijn van invloed op de woningmarkt, juist op een moment dat deze dat deze kwetsbaar is omdat de kredietverlening wordt ingeperkt. Daarom is een integrale benadering van woningmarkt, arbeidsmarkt en pensioensys-teem nodig.
  • Mocht de groep die onder water staat, echt in de problemen komen, dan kan er een punt komen dat burgers zich liever failliet laten verklaren dan in de schuld sanering gaan. De vraag is wat dat betekent voor geldverstrekkers.



1 Onzekerheid over de woningmarkt
2 Woningmarktscenario’s
3 Scenario A: De spiraal omhoog (analogie met de jaren negentig)
4 Scenario B: De spiraal omlaag (analogie met de jaren ’80) 
5 Scenario C: Acute vertrouwenscrisis (analogie 2008)
6 Scenario D: Japanscenario

78 pagina rapport:
pdf rapport

Het rapport staat op de servers van de Rijksoverheid.
De download werkt via script van Pay with a tweet. Op deze wijze wordt het rapport eenvoudig en gratis verspreid onder de doelgroep. Professionals, makelaars, investeerders actief in de OG branche en andere geinteresseerden.
aanvulling is welkom per email/ twitter ...



http://www.paywithatweet.com/pay/?id=efd6d5d9d8669b3845d710615739e2d6





Bron: makelaar-gids.nl Rijksoverheid.nl

                makelaar-gids.nl nieuws berichten Wekelijks overzicht van nieuwsberichten:

Inschrijven voor de nieuwsbrief en volg ons via Twitter.


:



twitter


Volg ons via Facebook

volg ons via Twitter