Situatie kantorenmarkt niet uniek, wel zorgelijk

leeg kantoor kpmgDe huidige hoge leegstand op de kantorenmarkt is vanuit historisch perspectief niet uniek. Wat de situatie echter zorgwekkend maakt is een combinatie van de verwachte daling van de werkgelegenheid en een mogelijke daling van het kantoorgebruik per werkende.

Er is de laatste tijd zorg bij politiek en marktpartijen over de hoge en nog steeds toenemende leegstand op de kantorenmarkt. In de periode 1990-2001 stond gemiddeld 5 procent leeg, in 2010 was dit opgelopen tot 14 procent en er is voldoende aanleiding om uit te gaan van een verdere stijging sindsdien. Maar vanuit historisch perspectief is de situatie niet zo bijzonder. Fluctuaties in leegstand zijn logisch en leegstandpercentages van boven de 15 procent zijn eerder voorgekomen.

Trends:
Ten eerste de verwachte daling van de werkgelegenheid in de sectoren waarin op kantoren wordt gewerkt.

De tweede trend is de mogelijke daling van het kantoorgebruik door afnemende vloeroppervlakte per kantoormedewerker. Er is dus een grote kans op een krimpende vraag naar kantoren en als gevolg hiervan structureel hoge leegstand, zelfs bij een complete nieuwbouwstop.

Maar de mate waarin de trends doorzetten is onzeker. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat andere factoren deze trends deels compenseren. Op dit moment ontbreekt het echter aan afdoende onderzoek naar de werking van de kantorenmarkt.
hanzevast

Casus Hanzevast- De Beurs Almere en Annexum - 6 verdiepingen aangekocht in 2002 voor € 7,5 mln

Annexum

Damsigt Voorburg 2e kans voor pand.  Leegstand sinds 2008

Homburg

Homburg casus minder eenvoudig!  32 panden !! 

 

Homburg casus minder eenvoudig!  Het betreft 32 voornamelijke kantoor-panden in Nederland. Homburg Invest heeft de banken laten weten vanaf 1 juni dit jaar geen geld meer te investeren in deze panden, tenzij een deel van de schuld wordt kwijtgescholden. In feite zegt het fonds tegen de bank: hier zijn de sleutels, los het zelf maar op.
 
Er wordt dus geen onderhoud meer gepleegd aan de gebouwen, zodat verloedering van de kantoren dreigt. Voor de banken is dat een doemscenario.

Een leeg kantoor als monument van de toekomst

Gedwongen door oprukkende leegstand leren vastgoedpartijen met nieuwe ogen naar oude kantoren te kijken. Sommigen zien een monument van morgen.
leeg kantoor kpmg



























woningmarkt plattelandswoning



 
Als Hendrik Marsman nog zou leven, zou hij kunnen dichten: Denkend aan Holland/Zie ik lege kantoren/In vervallen staat/Aan den einder staan.
 
Escalatie voorkomen
Maar helaas. Ook onze beste dichters verlaten ons vroeg of laat. Van de tragiek op onze wegkwijnende kantorenmarkt, moeten we dus zelf maar het beste zien te maken. En rap ook. Want het probleem met de oprukkende leegstand is zich aan het ontwikkelen tot een gezwel met Griekse karakteristieken: de schuldvraag is niet meer relevant, het wordt tijd voor actie om verdere escalatie te voorkomen.
 
Dat besef is er, zo blijkt uit initiatieven in den lande. In Almere bijvoorbeeld. Daar werd begin jaren tachtig het zes etages hoge kantoorgebouw ‘De Beurs’ opgericht. De bouw was destijds het startschot voor de groeiambities van de polderstad. De stenen werden op elkaar gezet te midden van een met bouwzand volgestort weiland waar ander vastgoed en infrastructuur nog ontwikkeld moesten worden.
 
Kwelling 
Dat laatste is inmiddels gebeurd. De Beurs wordt nu omringd door een heus kantorenpark, gelegen dicht bij het winkelcentrum. Voor- en achterlangs het pand lopen wegen, het centraal station van Almere is op loopafstand.
 
Maar wat De Beurs had moeten helpen, lijkt juist een kwelling voor het gebouw te worden. Bedrijven strijken liever neer in de belendende panden. Die zijn groter, hoger ťn moderner; ze zetten De Beurs letterlijk en figuurlijk in de schaduw.
 
Wat ook niet helpt: de infrastructuur rond het pand is dermate ongelukkig aangelegd dat het een crime is het gebouw lopend te bereiken voor wie met de trein komt.
 
Leeg 
Door een maatschap van het Duitse MPC, inmiddels overgenomen door de Hilversumse aanbieder van vastgoedbeleggingen Hanzevast Capital, werd het pand in 2002 aangekocht voor € 7,5 mln. De ingenieurs van Oranjewoud waren toen nog huurders. Maar die vertrokken in 2006. Sindsdien staat het leeg.
 
Naarmate de jaren verstreken, werden de verhuurborden steeds groter. Het mocht niet baten. Hanzevast laat het er niet bij zitten en ging bij de gemeentebestuurders van Almere, dat met 24% kantorenleegstand ruim boven het landelijk gemiddelde zit, langs.
 
Uitgroeien tot broedplaats
Aan hen vroeg Hanzevast om een betere ontsluiting van het pand waarmee het ooit allemaal begon voor de stad die inmiddels ruim 200.000 inwoners telt en die wil doorgroeien naar 350.000 inwoners. Het verzoek wordt gehonoreerd middels de aanleg van een zebrapad. De kantorenbestemming van het pand wordt bovendien opgerekt zodat ook leisure (sportschool, horeca) mogelijk wordt. Het Amsterdams-Groningse architectenbureau Skets krijgt een half miljoen euro om de buitenkant van het pand op te knappen.
 
De Beurs moet daarna uitgroeien tot een broedplaats voor jonge ondernemers, zodat deze in een inspirerende en levendige omgeving hun ideeŽn op de wereld kunnen zetten. Marktonderzoek zou hebben uitgewezen dat daar behoefte aan is.
 
Niet zo eenvoudig
Of het gaat werken, moet blijken. Op andere plaatsen is duidelijk geworden dat het revitaliseren en herbestemmen van kantorengoed nog niet zo eenvoudig is en bovendien zijn keerzijden heeft. In Amsterdam wordt de ombouw van kantoren naar hotels afgeremd om te voorkomen dat, zoals wethouder Carolien Gehrels het deze week in dagblad Het Parool verwoordde, ‘de kantorencrisis een hotelbubbel wordt’.
 
In Voorburg zitten de Hanzevast-collega’s van het Amsterdamse Annexum in hun maag met het gebouw Damsigt, dat is ondergebracht in een vastgoedmaatschap die begin deze eeuw door het inmiddels ingelijfde Bakkenist & Emmens werd opgezet. Het pand, van Oostblokachtige proporties, leek in die tijd een zekerheidje voor de participanten. Driekwart van het vloeroppervlak werd verhuurd aan de Rijskgebouwendienst, terwijl de Franse oliegigant Total ook een hoek afneemt.
 
Hommeles 
Maar sinds de Rijksgebouwendienst het pand in 2008 verlaten heeft, is het hommeles. Even leek het dat de gemeente Leidschendam-Voorburg het gebouw zou betrekken. Maar die lijkt, ondanks de grote leegstand in de regio, er de voorkeur aan te geven het huidige raadhuis uit te bouwen.
 
Aftakeling dreigt voor het megapand dat iedereen in de weg lijkt te staan. Of is er nog een uitweg? Onlangs, op de vastgoedbeurs Provada, werd er door ABN Amro een wedstrijd georganiseerd om een herontwikkelingsplan te ontwikkelen voor leegstaande kantoren. Op de gedeelde eerste plaats eindigde een plan van BAM-dochter OfficeUp, specialist in vastgoedtransformatie, om Damsigt het centrum te laten worden van een op te zetten ‘Urban Village’. Het idee is het gebied te ontwikkelen tot een leefgebied waar vitale, hoogopgeleide ouderen in een veilige en betaalbare omgeving de kar zouden moeten trekken.
 
Er lopen nu gesprekken met partijen die het plan zouden moeten financieren. Bij Annexum en OfficeUp leeft de hoop dat ABN Amro de lof voor het plan koppelt aan de bereidheid om het ook te financieren. Concrete toezeggingen zijn er echter niet.
 
Inkijk in spel
De verwoede pogingen van Hanzevast en Annexum om hun gebouwen een tweede leven te geven staan in schril contrast met de situatie bij het vastgoed van Homburg Invest.
 
Dit in Nederlandse kantoren grossierende vastgoedfonds, met zijn hoofdzetel in Novia Scotia, verkeert sinds september vorig jaar in een Canadese vorm van surseance. De bewindvoerder ziet sindsdien toe op een plan voor herstructurering van de schuldenlast van het fonds, en doet daar met regelmaat verslag van in publieke rapporten.
 
Die verslagen geven een mooi inkijkje in het harde spel dat gespeeld wordt als de kantorenpijn dermate diep zit dat niemand meer bezig is met de hoop op een tweede leven. Doorgaans komt er weinig naar buiten over dit pokerspel, omdat betrokkenen erover zwijgen. Maar in het geval van Homburg Invest kan de liefhebber enigszins meegenieten.
 
'Lost het zelf maar op'
Het fonds heeft 32 panden in Nederland, voornamelijk kantoren. In Nederland traden vooral SNS Property Finance en ABN Amro (althans het Fortis-deel dat nu bij deze bank zit) als financier op. Volgens de bewindvoerder hebben deze banken leningen verstrekt aan respectievelijk vier en drie ‘bad properties’: dat zijn panden waarbij door afwaarderingen de schuld nu hoger is dan de waarde van de stenen en waarbij de rentelasten en onderhoudskosten ook nog eens hoger zijn dan de huurinkomsten.
 
Homburg Invest heeft de banken laten weten vanaf 1 juni dit jaar geen geld meer te investeren in deze panden, tenzij een deel van de schuld wordt kwijtgescholden. In feite zegt het fonds tegen de bank: hier zijn de sleutels, los het zelf maar op.
 
Er wordt dus geen onderhoud meer gepleegd aan de gebouwen, zodat verloedering van de kantoren dreigt. Voor de banken is dat een doemscenario. Ze hebben dat ongetwijfeld zien aankomen, maar het stelt hen toch voor een lastige keuze. De panden zijn het enige waar ze hun vordering op kunnen verhalen als in de komende tijd blijkt dat Homburg Invest zijn schuld inderdaad niet kan of zal aflossen.
 
Grootschalige sloop
De banken kunnen het vastgoed naar zich toetrekken en het beheer dan zelf maar gaan verzorgen. Over het algemeen hebben ze daar weinig trek in. Als het slechte vastgoed op hun eigen balans komt, worden ze kwetsbaarder. Bovendien: vastgoedbeheer is natuurlijk geen kerntaak van de bank, ze houden dat liever buiten de deur. Wordt het buigen of barsten?
 
De roep om grootschalige sloop van het Nederlandse kantorenbestand, zeker als panden in minder kansrijke gebieden staan, zwelt aan. Het zou uiteindelijk de enige manier zijn om het overaanbod — dat niet alleen met de recessie te maken heeft, maar door de toename van thuiswerkers ook een structureel karakter heeft — te lijf te gaan.
 
Maar wie weet dat de buurman zijn pand afbreekt, zal het zijne liever nog even laten staan. De kans op een huurder wordt dan immers alleen maar groter. Dus ook hier dreigt een impasse te ontstaan, die voor jarenlange financiŽle onzekerheid bij betrokkenen kan zorgen. Dat is een somber perspectief, waar alleen de rasoptimist nog een zonnestraaltje doorheen ziet schijnen.
 
Emotionele troefkaart
In Almere, bij het enigszins verpauperde gebouw De Beurs, klampen ze zich vast aan de specifieke details van het pand. Betrokkenen wijzen op de geÔntegreerde kozijnen, die vanaf de buitenkant niet te zien zijn, en de karakteristieke zonnepanelen, waarvan gebruik is gemaakt.
 
Daarnaast wordt er nog een emotionele troefkaarten getrokken.
De betekenis van het pand voor Almere wordt benadrukt: hier, in wat toen nog niet meer dan een weiland was, begon het dertig jaar geleden allemaal. 
 
Tweede kans
Afgelopen week, toen de plannen met De Beurs gepresenteerd werden, trok Buursma de parallel met een gebouw in Groningen, het zogeheten Wiebenga-complex. Dat gebouw, waar nu een school in zit, is neergezet in de jaren twintig van de vorige eeuw.
 
Lange tijd moest de plaatselijke bevolking weinig hebben van het gebouw, met zijn gedateerde uiterlijk. Maar smaken en voorkeuren veranderen echter in de tijd; wat het ene moment lelijk gevonden wordt, kan op een ander tijdstip weer interessant en ‘hot’ zijn.
 
In de jaren negentig werd het Wiebenga-complex opeens karakteristieke trekjes toegedicht waarvan men vond dat ze behouden moeten blijven. Het gebouw kreeg een tweede kans.
 
Er gaat soms een tijd overheen voordat iets weer waardering krijgt, wil Buursma maar gezegd hebben.

 
kopers en verkopers kunnen zich melden bij makelaar-gids.nl via twitter of email

Aanvulling en reacties zijn welkom en worden geplaatst.
Bron: FD dagblad juni2012
Bron: NRC, NU.nl 
www.makelaar-gids.nl


:

twitter


Volg ons via Facebook

volg ons via Twitter


 

:

: