De nieuwbouwproductie van
woningen zal de komende jaren op iets meer dan 50.000 stuks uitkomen.
Voor 2012 verwacht BouwKennis 53.000 nieuwe woningen. In 2013 zal het
dieptepunt bereikt worden op 51.000 nieuwbouwwoningen. Pas vanaf 2014
neemt de nieuwbouwproductie weer iets toe. Dit blijkt uit de jongste
prognoses van BouwKennis.
- Verkoop nieuwe woningen op nieuw dieptepunt
- Meer verwarring dan onzekerheid door Kunduz-akkoord
- Poel ongerealiseerde verhuiswensen loopt op
De
woningnieuwbouw staat onder druk vanwege de nieuwe dip in de verkochte
nieuwe woningen, het lage consumentenvertrouwen, de financiële
tegenslagen bij corporaties en de geplande maatregelen uit het
Kunduz-akkoord.
Met name de verkoop van nieuwe woningen is
zorgwekkend. In de eerste vijf maanden van 2012 hebben naar schatting
slechts circa 5.000 verkopen plaatsgevonden, met als dieptepunt 900
verkochte woningen in mei 2012 (Bron: Monitor Nieuwe Woningen). Dit
zijn voornamelijk woningen die consumenten ‘van tekening’ kopen. Dat
geeft een indicatie van de toekomstige woningbouwproductie. Doorgaans
leidt een verkoop van tekening met één of twee jaar vertraging tot een
gereedmelding, afhankelijk van hoe snel de voorverkoop van een
bouwproject loopt.
Onzekerheid door Kunduz-akkoord
In
het recentelijk gesloten Kunduz-akkoord hebben de politieke partijen
VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie een aantal maatregelen met
betrekking tot de woningmarkt aangekondigd. Alhoewel de regels nog
nader uitgewerkt moeten worden, lijkt de koopwoningmarkt er niet beter
van te worden. Allereerst vormt de combinatie van de verhoging van het
hoogste btw-tarief van 19% naar 21% en de blijvende verlaagde
overdrachtsbelasting van 2% een verslechtering van de
concurrentiepositie van nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw.
Daarnaast
maakt het akkoord een onderscheid tussen bestaande en nieuwe
hypotheken, dat moet ingaan vanaf 2013. Van de bestaande hypotheken
blijven de al geldende voorwaarden ongewijzigd, terwijl de nieuwe
hypotheken te maken krijgen met beperkende voorwaarden ten aanzien van
de hypotheekrenteaftrek en de aflossing. Dit zorgt voor een rem op de
doorstroming, alhoewel aanvankelijk relatief veel mensen nog onder de
oude voorwaarden een hypotheek zullen willen afsluiten. Dat kan op de
zeer korte termijn leiden tot een opleving, die na begin 2013 weer
inzakt.
Verder zal de verhoging van de bankenbelasting uit
het Kunduz-akkoord de financiering van bouwprojecten duurder maken,
omdat banken deze extra kosten gewoon zullen doorberekenen aan de
klanten. Bouwers voor de markt hebben hun activiteiten al fors
ingeperkt. Als straks ook corporaties deze extra kosten voor hun kiezen
krijgen, zal ook hier de bouwproductie opdrogen.
Vraagfactoren woningmarkt onder druk
De
aangekondigde bezuinigingen uit het Kunduz-akkoord en de aanhoudende
eurocrisis drukken de economische vooruitzichten op de middellange
termijn. Dat heeft niet alleen een impact op het vertrouwen van
burgers, maar ook op de reële economie. Volgens de juniramingen van het
CPB blijft de koopkracht tot en met 2017 in de min. Tegelijkertijd zal
de werkloosheid oplopen, waarmee de belangrijkste vraagdeterminanten op
de woningmarkt onder druk staan.
Tegendruk komt van de zich
steeds verder ophopende poel van verhuiswensen. Dat kan op termijn
zorgen voor een inhaalvraag op de woningmarkt. Positieve effecten
hiervan zullen niet op korte termijn optreden. Bovendien zal dit ook
met vertraging terug te zien zijn in de bouwproductie. Productieherstel
treedt daarom pas op de middellange termijn op.
Productieraming
Gezien
de huidige marktomstandigheden en de aangekondigde maatregelen verwacht
BouwKennis dat het aantal gereedgemelde nieuwbouwwoningen verder
terugvalt tot 53.000 stuks in 2012 en 51.000 stuks in 2013. De
vergunningverlening zal de komende jaren iets aantrekken, in
anticipatie op een inhaalvraag die de opgelopen poel ongerealiseerde
verhuiswensen met zich meebrengt. Dit leidt na 2013 tot het eerste
lichte herstel van de woningnieuwbouw.
Prognoses gereedmeldingen 2012 t/m 2014 (aantallen) |
---|
| Vergunningen | Gereed | % huur |
2011 | 55.804 | 57.703 | 38,9 |
2012* | 56.000 | 53.000 | 35,8 |
2013* | 60.000 | 51.000 | 33,3 |
2014* | 66.000 | 53.000 | 29,6 |
|
---|
Voorzichtigheid
De
ramingen zijn omgeven door onzekerheid. Ten eerste is de crisis in de
Eurozone nog verre van opgelost. Ten tweede kan het Kunduz-akkoord na
de verkiezingen van 12 september van tafel worden geveegd. Dat maakt
het besluit om een woning te kopen voor consumenten nog lastiger. Enige
voorzichtigheid is daarom gepast.